§ 6 EAVG – Energieausweis
Was gilt: Der Energieausweis ist ab Inserieren Pflicht, nicht erst beim Notar. Max. 10 Jahre gültig. Strafe bei Fehlen: bis €1.450.
Für Verkäufer: Die Kennzahlen gelten als zugesagte Eigenschaft (§ 922 ABGB). Falsche Werte berechtigen den Käufer zur Preisminderung. Sie haben Regress gegen den Ersteller.
Für Käufer: Gewährleistungsansprüche direkt gegen Verkäufer und Ersteller.
§ 1002–1008 ABGB – Vollmacht
§ 1002: Vollmacht ermächtigt zum Handeln im Namen des Vollmachtgebers.
§ 1008: Für Immobiliengeschäfte ist eine Spezialvollmacht erforderlich.
§ 1004: Widerruf jederzeit möglich – außer bei laufender Transaktion.
Auf immo2k.at wird die Vollmacht als Bestimmungsvollmacht erteilt: Sie gilt für denjenigen Notar, der den Auftrag über das Matching-System final annimmt. Ohne signierte Vollmacht kann kein Inserat online gehen. Digitale Vollmacht per ID Austria ist rechtswirksam (eIDAS Art. 25, § 4 E-GovG).
§ 2 MRG – Mietrechtsgesetz
Was gilt: Käufer treten automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Gilt vor allem für Altbauten (Baujahr vor 1953).
§ 16b MRG: Kaution wird bei Eigentumsübergang automatisch übergeben.
Folge: Als Käufer übernehmen Sie alle Vermieterrechte und -pflichten.
§ 5 DMSG – Denkmalschutz – Welche Arten gibt es?
1. Einzelbaudenkmal (Vollschutz): Das gesamte Gebäude steht unter Schutz – Fassade, Dachstuhl, oft auch Innenräume. Jede Änderung muss vom BDA genehmigt werden. Steht meist im Grundbuch.
2. Fassadenschutz (Teilschutz): Nur die äußere Hülle ist geschützt. Innen darf oft modernisiert werden, solange die Fassade unverändert bleibt. Flexibler für Käufer.
3. Ensembleschutz / Ortsbildschutz: Nicht das einzelne Haus, sondern das Gesamtbild (z.B. Wiener Innenstadt, Grazer Altstadt). Abriss verboten. Achtung: Steht oft nicht im Grundbuch, sondern ergibt sich aus einer Gemeindeverordnung.
4. Denkmalschutz kraft Gesetzes: Gebäude im Eigentum von Bund, Ländern, Gemeinden oder Kirchen, die vor 1918 errichtet wurden, stehen automatisch unter Schutz.
5. Archäologisches Bodendenkmal: Relevant bei Grabungen oder Kellervertiefungen. Funde (§ 8 DMSG) führen zu sofortigem Baustopp.
Für Käufer: Art des Schutzes bestimmt massiv den Preis und die Nutzungsmöglichkeiten. Fassadenschutz ist deutlich flexibler als Vollschutz. Prüfung: bda.gv.at
Folge bei Verstoß: Verwaltungsstrafe + Wiederherstellungspflicht.
§ 2 + § 14b SDG – Sachverständige
Was gilt: Nur allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige dürfen rechtlich verwertbare Gutachten erstellen.
Prüfung: sachverstaendige.justiz.gv.at
Auf der Plattform: Alle Gutachten müssen von zertifizierten Sachverständigen stammen.
GrESt & Nebenkosten – Übersicht
Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises (Käufer).
Grundbucheintragung: 1,1% des Kaufpreises (Käufer).
Notarkosten: ~1,5% des Kaufpreises.
Transaktionsgebühr: 1% max. €10.000 inkl. 20% USt (nur Verkäufer).
Maklerkosten: Entfallen (kein Makler). Traditionell 7,2% gesamt (je 3,6% für Käufer und Verkäufer).
WEG 2002 – Wohnungseigentumsgesetz
Was gilt: Regelt das Eigentum an einzelnen Wohnungen/Einheiten in einem Mehrparteienhaus. Betrifft Etagenwohnungen, Maisonetten, Penthouses, Doppelhaushälften u.a.
Nutzwertgutachten: Legt den Anteil jedes Eigentümers an der Liegenschaft fest. Muss von einem Sachverständigen erstellt werden.
§ 34 WEG: Betriebskostenabrechnung – jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten durch die Hausverwaltung.
WE-Vertrag: Regelt Nutzungsrechte, Stimmrechte und Pflichten aller Eigentümer.
Für Käufer: Vor dem Kauf WE-Vertrag und letzte Betriebskostenabrechnung prüfen – Rücklagen, Instandhaltungsplan und offene Beschlüsse beachten.
§ 74 GewO – Betriebsanlagengenehmigung
Was gilt: Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen nur mit Genehmigung der Gewerbebehörde betrieben werden, wenn sie geeignet sind, die Nachbarn zu belästigen (Lärm, Geruch, Emissionen).
Betroffen: Geschäftslokale, Lagerhallen, Produktionsstätten, Logistikzentren, Restaurants, Hotels, Praxen, Sportstätten.
Nicht betroffen: Reine Büroflächen (i.d.R. keine Genehmigung nötig).
Für Käufer: Prüfen Sie, ob eine gültige Genehmigung vorliegt und ob die geplante Nutzung davon abgedeckt ist. Änderung der Nutzungsart erfordert eine neue Genehmigung.
§ 111 GewO: Für Gastronomie zusätzlich Gastgewerbeberechtigung erforderlich.
§ 4 GVG – Grundverkehrsgesetz
Was gilt: Der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke ist in Österreich genehmigungspflichtig. Landwirte haben Vorrang.
Betroffen: Bauernhöfe, Land- und Forstwirtschaft, Grünlandflächen.
Genehmigung: Durch die Grundverkehrskommission des jeweiligen Bundeslandes.
Voraussetzungen: Käufer muss oft nachweisen, dass er die Fläche selbst bewirtschaftet oder bewirtschaften lässt.
Für Käufer: Ohne Genehmigung ist der Kaufvertrag nichtig. Klären Sie die Genehmigungsfähigkeit vor dem Kauf mit dem Notar.
Flächenwidmung – Was ist das und warum ist sie wichtig?
Was gilt: Jedes Grundstück hat eine behördlich festgelegte Widmung (z.B. Bauland-Wohngebiet, Betriebsgebiet, Grünland). Diese bestimmt, was gebaut und wie genutzt werden darf.
Häufige Widmungen:
• Bauland-Wohngebiet: Wohnnutzung erlaubt
• Gemischtes Baugebiet / Kerngebiet: Wohnen + Gewerbe
• Betriebsgebiet / Industriegebiet: Gewerbliche Nutzung
• Grünland: Keine Bebauung ohne Umwidmung
Für Käufer: Vor dem Kauf prüfen, ob die geplante Nutzung mit der Widmung übereinstimmt. Umwidmung ist möglich, aber langwierig und unsicher. Auskunft bei der zuständigen Baubehörde.
OIB-Richtlinien – Brandschutz & Bautechnik
Was gilt: Die OIB-Richtlinien sind österreichweite technische Bauvorschriften. Sie regeln u.a. Brandschutz (OIB-RL 2), Barrierefreiheit (OIB-RL 4) und Schallschutz.
Betroffen: Alle Gebäude – besonders relevant bei Dachgeschossausbauten, Gewerbeimmobilien und Sonderbauten.
OIB-RL 2 (Brandschutz): Fluchtwege, Brandabschnitte, Rauchmelder. Besonders streng bei Lagerhallen, Hotels und Gaststätten.
OIB-RL 4 (Barrierefreiheit): Relevant bei Praxen, Pflegeheimen und öffentlich zugänglichen Gebäuden.
Für Käufer: Bei älteren Gebäuden können Nachrüstungspflichten bestehen (z.B. Rauchmelder, Fluchtwegkennzeichnung).
UVP-G – Umweltverträglichkeitsprüfung
Was gilt: Großprojekte (Industrieanlagen, große Lagerhallen, Gewerbeparks) müssen vor Baubeginn eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchlaufen, wenn bestimmte Schwellenwerte überschritten werden.
Für Käufer: Prüfen Sie, ob eine UVP durchgeführt wurde und ob Auflagen bestehen. Nicht erfüllte Auflagen können auf den neuen Eigentümer übergehen.
ALSAG – Altlastensanierungsgesetz
Was gilt: Grundstücke mit Verdacht auf Boden- oder Grundwasserverunreinigung unterliegen dem ALSAG. Der Eigentümer kann zur Sanierung verpflichtet werden.
Betroffen: Vor allem Gewerbegrundstücke, ehemalige Industrieflächen und Tankstellen-Standorte.
Prüfung: Altlastenkataster beim Umweltbundesamt (altlasten.umweltbundesamt.at).
Für Käufer: Unbedingt vor dem Kauf prüfen. Sanierungskosten können den Grundstückswert übersteigen.
C-Blatt – Lasten im Grundbuch
Was ist das C-Blatt? Das Grundbuch besteht aus drei Blättern: A-Blatt (Grundstück), B-Blatt (Eigentümer), C-Blatt (Lasten). Im C-Blatt sind alle Belastungen eingetragen, die den Wert und die Verfügbarkeit der Immobilie beeinflussen.
Kategorien:
• Geldlasten: Pfandrecht/Hypothek, Reallast
• Nutzungsrechte: Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Wegerecht
• Verfügungsbeschränkungen: Veräußerungsverbot, Vorkaufsrecht
• Öffentl.-rechtl.: Wohnbauförderung, Bauführungslast
• Bestandrechte: Eingetragenes Miet-/Pachtrecht
Für Käufer: Immer den Grundbuchauszug prüfen – das C-Blatt muss mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen. Bei immo2k wird das automatisch beim 2. Grundbuchauszug abgeglichen.
Was bedeutet „lastenfrei übergeben“?
Lastenfrei heißt: Zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind alle Lasten im C-Blatt gelöscht – insbesondere Hypotheken, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
Achtung: Manche Lasten können nicht einfach gelöscht werden:
• Wohnrecht: Lebenslang – erlischt erst mit Tod des Berechtigten
• Vorkaufsrecht: Der Berechtigte muss verzichten oder die Immobilie zuerst angeboten bekommen
• Wohnbauförderung: Rückzahlung oder Zustimmung des Landes erforderlich
Auf immo2k muss der Verkäufer alle bestehenden Lasten vor dem Inserieren angeben. Verschwiegene Lasten berechtigen den Käufer zur Anfechtung (§ 870–871 ABGB).
Pfandrecht / Hypothek – Was passiert beim Verkauf?
Normalfall: Die Hypothek wird bei der Übergabe aus dem Kaufpreis abgelöst („Lastenfreistellung“). Der Notar überweist den offenen Kreditbetrag direkt an die Bank und den Rest an den Verkäufer.
Ablauf bei immo2k:
1. Verkäufer gibt beim Inserieren an: „Hypothek vorhanden – wird abgelöst“
2. Notar holt Lastenfreistellungserklärung der Bank ein
3. Kaufpreis geht aufs Treuhandkonto
4. Notar löst Hypothek ab und beantragt Löschung im Grundbuch
5. Rest-Kaufpreis wird an Verkäufer ausbezahlt
Für Käufer: Kein Risiko – der Notar stellt sicher, dass die Hypothek gelöscht wird, bevor Sie als Eigentümer eingetragen werden.
Wohnrecht / Fruchtgenussrecht – Was bedeutet das für mich?
Wohnungsgebrauchsrecht: Eine Person darf lebenslang in der Immobilie wohnen – unabhängig vom Eigentümer. Dieses Recht erlischt nicht beim Verkauf. Kaufpreis ist meist massiv reduziert.
Fruchtgenussrecht: Eine Person darf die Erträge der Immobilie (z.B. Miete) behalten, obwohl sie nicht Eigentümer ist.
Für Käufer: Diese Rechte sind im C-Blatt eingetragen und müssen beim Inserieren offengelegt werden. Kaufen Sie eine Immobilie mit Wohnrecht nur, wenn Sie den Abschlag bewusst akzeptieren. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich.
Veräußerungsverbot & Vorkaufsrecht – Darf ich überhaupt verkaufen?
Veräußerungs- und Belastungsverbot: Häufig bei Schenkungen oder Wohnbauförderung. Der Eigentümer darf ohne Zustimmung der eingetragenen Person (oft Eltern, Ehepartner, Land) nicht verkaufen.
Vorkaufsrecht: Die berechtigte Person (oder Gemeinde) muss die Immobilie zu denselben Bedingungen zuerst angeboten bekommen. Erst wenn sie ablehnt, darf an Dritte verkauft werden.
Auf immo2k: Bei Verfügungsbeschränkungen muss der Verkäufer die Zustimmung bzw. den Verzicht nachweisen, bevor der Kauf-Button freigeschaltet wird.